17 Avr ADIV – Association des développeurs immobiliers vaudois

Robert Ischer – Frédéric Dovat

Et si se loger dans le canton de Vaud devenait impossible?

Une question qui interpelle, et pourtant plusieurs raisons pourraient l’amener à être réaliste. En effet, la pénurie de logements avérée, voire alarmante dans certains de ses districts, n’est en rien aidée par la multiplication des oppositions et pire les initiatives populaires qui voient des projets prêts à être réalisés être tout bonnement annulés. Pour nous parler de cette actualité complexe et des autres dossiers en cours, rencontre avec Robert Ischer et Frédéric Dovat, respectivement Président et Secrétaire général de l’ADIV.

La pénurie de logements dans le canton de Vaud n’est pas un scoop. Où en est la situation ?

Malheureusement, elle ne va pas en s’améliorant, pire elle se dégrade. Le canton de Vaud accusait au 1er juin 2025 0,89% de taux de vacances. On considère qu’il y a pénurie de logements en dessous de 1,5%. De plus certains districts sont beaucoup plus touchés que d’autres, à l’image de l’Ouest lausannois qui atteint les 0,47%. L’ADIV a réalisé des projections montrant qu’à l’horizon 2027, des régions seront proches de 0%. S’ajoute également la méfiance de plus en plus avérée des investisseurs qui hésitent à lancer des projets, tout devenant de plus en plus complexe et long. Définitivement, rien ne laisse place à l’optimisme.

Pourquoi ne construit-on pas plus dans le canton pour pallier au manque ?

Certains pourraient penser à une volonté des investisseurs de créer le manque pour voir les prix s’envoler mais ce n’est pas le cas, comme nous l’expliquions auparavant. L’un des plus gros soucis est que l’on a de plus en plus de mal à obtenir des autorisations de construire et les délais sont de plus en plus longs. S’ajoutent les oppositions, les recours et dans certains cas les initiatives populaires et les référendums qui les accompagnent. À cause de ces derniers, deux gros projets, avec des droits à bâtir octroyés, ont été tout simplement annulés. Cela devient assez dramatique surtout quand on sait qu’il manque entre 500 et 1000 logements nouveaux par année pour absorber la croissance démographique, et à peu près 500 de plus si on voulait sortir de la pénurie.

L’ADIV a réalisé une étude transmise aux instances cantonales, que préconise-t-elle ?

Cette étude est une mise en lumière du présent et de ce que peut nous réserver le futur si rien ne bouge et n’avance. Après analyse, nous proposons de mieux communiquer sur la croissance démographique et ses enjeux ; de monitorer le développement territorial à l’échelle des districts ou des projets d’agglomération ; d’encadrer et d’aider les communes pour accélérer les procédures ; de simplifier la démarche de demande d’autorisation de construire ; de renforcer les outils législatifs en faveur des projets de transformation et de densification et pour finir de cadrer le droit d’opposition et de recours/initiative. Avec tout ceci, nous pourrions voir poindre une note d’espoir, mais le chemin est long !

Autre actualité compliquée, la révision cantonale de la loi sur l’énergie. Qu’en est-il ?

Assainir le parc local est impératif, nous ne le contestons pas, par contre les mesures pour y parvenir doivent être techniquement réalisables et financièrement supportables. L’ADIV a été et est très présente en intervenant autant auprès du Conseil d’État, que du Grand Conseil, parce que ce projet ne nous convient pas sur un certain nombre de points. Typiquement, il prévoyait en cas de transfert immobilier une obligation d’assainir tous les biens immobiliers de classe énergétique F et G du CECB, quelle que soit la surface du bâtiment, dans un délai de cinq ans. L’acquéreur qui ne ferait pas l’assainissement dans ce délai, qui est très court, serait amendable. Une telle mesure est une grave atteinte à la garantie de la propriété car le propriétaire-vendeur d’un bâtiment peu efficient énergétiquement s’expose à une importante perte économique dès lors que l’acquéreur disposera d’un délai très et trop court pour assainir le bien immobilier. Aussi, c’est à juste titre qu’elle a été supprimée. À la veille du troisième débat, la pose de panneaux photovoltaïques doit encore être cadrée et se limiter aux cas de construction de nouveaux bâtiments, de rénovations de toiture ou de surélévation d’au moins un étage. En outre, l’obligation pour l’acquéreur, dans un délai de cinq ans et en cas de transfert immobilier, de remplacer l’installation de chauffage fossile par une installation de chauffage renouvelable doit être supprimée. En effet, comme expliqué ci-dessus, une telle mesure provoquera une perte économique pour le propriétaire-vendeur, viole la garantie de la propriété et le principe d’égalité de traitement. Enfin, le propriétaire qui ne peut pas obtenir un prêt au sein d’un établissement de crédit doit pouvoir être dispensé de réaliser des travaux d’assainissement pour des motifs d’incapacité financière. De plus, cette loi obligerait la fin des chauffages à énergie fossile, la pause sur les toitures et les façades de chaque bâtiment de panneaux photovoltaïques et d’autres équipements. L’ADIV continue donc de suivre de très près les débats au Grand Conseil.

Qu’en est-il du droit de préemption qui est aussi un sujet brûlant ?

L’ADIV a soutenu très activement la motion du député Fabrice Moscheni qui vise à supprimer la possibilité pour une commune, qui utiliserait le droit de préemption pour acquérir un bien fond, d’octroyer par la suite un droit de superficie au tiers acquéreur. L’octroi systématique d’un droit de superficie permettant à la commune de se contenter de percevoir une rente n’est pas du tout le but du droit de préemption. Ce dernier est voulu pour créer des logements d’utilité publique, soit des logements à loyer abordable, des logements pour seniors, des logements pour étudiants et des logements subventionnés. Cette motion, qui a été acceptée en décembre 2024 par le Grand Conseil, doit maintenant être mise en œuvre par le Conseil d’État en réalisant une modification législative qui devra être votée au Grand Conseil. Rien n’est encore fait mais les choses avancent dans le bon sens. Ne reste plus qu’à espérer qu’elle sera acceptée.

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